Em quase toda locação de imóvel o locador traz um contrato já pronto ao locatário, que, praticamente sem questionar ou negociar, assina o documento e se instala no local alugado. 

Poderia ser diferente? Sim. Afinal é de grande importância o local em que uma empresa investe e monta sua sede, ou o local que uma família habita.

Por isso, trataremos de alguns aspectos essenciais de um contrato de locação, que devem ser observados ou podem ser discutidos entre as partes visando à construção de um instrumento contratual que proporcione uma relação justa e harmoniosa para todos os envolvidos.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL: VISTORIA
O primeiro aspecto a ser observado é a vistoria. Uma vistoria atenta e minuciosa é essencial para ambas as partes, pois garante que o imóvel e demais bens sejam preservados, sem imposição de ônus excessivos ao locatário. 

Portanto, o ideal é inventariar os bens e registrar por escrito a situação do imóvel e também realizar registros fotográficos do local, deixando clara a condição em que o imóvel se encontra no momento da locação.

Importante saber, também, que reparos em geral deverão ser realizados pelo locador, ou reembolsados ao locatário. 

Neste sentido, tem-se que o locador deve garantir o uso do bem locado. As benfeitorias necessárias (manutenção ou reparo do bem) são igualmente de responsabilidade do locador.

Como aconteceria aqui, caso se estipulasse em contrário do que consta acima, algumas disposições contratuais podem ser vistas como abusivas, assim sendo anuladas, caso levadas a juízo. 

No entanto, a disposição clara e expressa em contrato evita a discussão quanto a este ponto, dando segurança às partes.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL: GARANTIA
Outro ponto que merece apontamentos, é a possibilidade de estipulação de garantia. 

A legislação prevê algumas possibilidades para tanto, entendendo-se a caução e a fiança como sendo as mais corriqueiras. 

A fiança tem uma explicação mais breve, uma vez que é a forma de garantia que um terceiro (fiador) compromete-se com o pagamento em caso de inadimplemento do locatário, geralmente apresentando bem que garanta sua solvência. 

Vale salientar que o locatário permanece responsável pelo pagamento, tendo o fiador direito de cobrar deste os valores eventualmente pagos ao locador.

A caução, por sua vez, pode ocorrer com a apresentação de bens móveis ou imóveis em garantia da dívida, sendo mais comumente feita em dinheiro. 

No dinheiro, a lei estabelece um limite no valor de três aluguéis a serem depositados em uma caderneta de poupança, em nome de ambas as partes. 

Vale lembrar que na locação de imóvel é vedada a cumulação de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL: PRAZO
As partes devem se atentar, ainda, ao prazo da locação e as consequências de eventual prorrogação. 

A regra geral é que o contrato por tempo indeterminado pode ser encerrado a qualquer momento. 

O contrato por tempo determinado, por outro lado, apresenta maior estabilidade, assim dificultando a rescisão, de forma que é a opção mais indicada para a segurança das partes, inclusive quando da prorrogação do contrato original.

RESOLUÇÃO DE LITÍGIO
Outro assunto que deve ser verificado e submetido a discussão é a eventual cláusula que aponte a resolução do litígio em câmara arbitral. 

É sabido que algumas imobiliárias utilizam esta cláusula para evitar que eventual discussão vá para o Poder Judiciário. 

Ao invés disso, a ação seria ajuizada em câmara arbitral composta por pessoas que podem apresentar histórico e tendência de julgamento favorável à imobiliária. 

Assim, sugere-se ao locatário, na elaboração do contrato, optar pela jurisdição convencional ou por câmara arbitral neutra.

VALOR DA LOCAÇÃO
O último ponto é onde a liberdade das partes mostra-se mais presente, isto é a livre discussão das partes o valor a ser arbitrado como aluguel. 

Uma questão importante é o entendimento[1] de que é possível desconto de pontualidade, ou seja, o locador pode conceder ao locatário um “desconto” por pagamentos feitos em dia. 

Apesar de essa prática nos parece se tratar verdadeiramente de multa por atraso. Mas, isso poderia ser melhor discutido nas cláusulas contratuais.

Há também a questão dos juros de 1% ao mês, em caso de inadimplência, via de regra estabelecido na cláusula penal no valor de 3 aluguéis. 

Também costuma ser estabelecida a penalidade de pagamento dos honorários advocatícios em casos de ações judiciais, na soma de 20% do valor da demanda. 

Entretanto, há precedente judicial[2] que entende pela abusividade desta cláusula, por se tratar de relação jurídica completamente diversa à estipulada contratualmente.

É importante que as partes entendam tais cobranças e, dentro do possível, estipulem apenas o que entenderem ser os termos justos para o contrato a ser celebrado.

CUIDADOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
O contrato de locação, como qualquer outro, é um combinado entre as partes envolvidas. Estabelece parâmetros para a relação, visando à segurança e harmonia entre elas. 

O que faz dele um contrato de grande importância é a igual magnitude de seu objeto, assim como sua extensão no tempo e as consequências negativas de se estipular um contrato que não atenda às necessidades de cada parte.

Na mesma medida em que um contrato feito sem qualquer cuidado pode causar severos prejuízos financeiros e de ordem pessoal e / ou empresarial às partes, um bom contrato certamente garantirá segurança, eficiência e, até mesmo, economia.

Nossa recomendação é que você consulte um advogado de confiança no momento da elaboração do contrato ou antes de assiná-lo como locatário. Dessa forma, poderá evitar eventuais problemas no futuro.

Escrito e Publicado por:
Diana Fernandes atua no setor de Direito Contratual e Societário do Klein Portugal. É advogada formada pela UFPR, especialista em Direito Corporativo (PUC-PR) e Legum Legis Master em direito civil e processual civil (FGV).

Notas:

[1] (STJ – REsp: 1424814 SP 2013/0405555-9, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 04/10/2016)

[2] TJ-PR – APL: 10665919 PR 1066591-9 (Acórdão), Relator: Joeci Machado Camargo, Data de Julgamento: 24/02/2016, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1756 09/03/2016