O caso tem como protagonista uma proprietária de apartamento em um condomínio residencial de Minas Gerais. Por ser pessoa que necessita de cuidados especiais, ela é representada por sua mãe, que atua como sua curadora. O imóvel havia sido adquirido pela família com recursos deixados pelo pai, já falecido, e a renda obtida com o aluguel tinha caráter essencial, servindo à própria subsistência da proprietária.

Foi nesse cenário que ela passou a alugar o apartamento por meio do Airbnb. A convenção do condomínio não trazia nenhuma proibição escrita a esse tipo de locação. Ainda assim, o condomínio passou a exigir autorização prévia para que os aluguéis continuassem. Por entender que essa exigência feria seu direito de propriedade, a proprietária recorreu à Justiça para garantir a continuidade das locações. Depois de ter o pedido negado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, levou a discussão ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). O que começou como um conflito entre uma moradora e seu condomínio acabou se tornando um dos casos mais relevantes sobre a plataforma Airbnb em prédios residenciais.

O QUE FOI DECIDIDO PELO STJ

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ definiu, por 5 votos a 4, que em condomínios residenciais o aluguel habitual de imóveis por plataformas como Airbnb, Booking ou similares exige a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia.

O STJ não proibiu o Airbnb. O que o tribunal decidiu é que essa atividade, quando exercida de forma frequente e com fins econômicos, pode alterar o perfil residencial do condomínio, situação que exige aprovação dos condôminos.

Na prática, quem queria proibir o Airbnb no condomínio precisava reunir os dois terços para aprovar a restrição. Agora é o contrário: onde o silêncio da convenção era interpretado como liberdade para alugar, passa a significar que a atividade está barrada até que os moradores aprovem em assembleia.

OS FUNDAMENTOS DA MAIORIA: Por que o STJ decidiu assim?

O voto condutor elaborado pela Ministra Nancy Andrighi e se apoiou em três argumentos centrais:

Forma: modelo de estadia curta intermediado por plataformas digitais não se encaixa na Lei do Inquilinato, como um aluguel comum, nem na Lei Geral do Turismo, como um serviço de hotelaria. Trata-se de um contrato atípico, uma nova forma de negócio que ainda não tem uma lei própria no Brasil.

Coletividade: Os ministros destacaram que a alta rotatividade de hóspedes diferentes afeta diretamente quem mora no prédio de forma permanente: mais pessoas circulando nas áreas comuns, maior risco à segurança, barulho e uma dinâmica que foge ao padrão de um edifício residencial.

Previsibilidade: o STJ deixou claro que o critério não é se o proprietário usou o Airbnb ou qualquer outra plataforma. O que define a questão é se a atividade tem caráter econômico habitual e profissionalizado.

Alugar o apartamento esporadicamente é diferente de transformá-lo em uma fonte de renda contínua. Para a maioria do tribunal, esse segundo caso altera a destinação residencial do imóvel e, por isso, depende de aprovação dos condôminos, conforme preveem os artigos 1.336, inciso IV, e 1.351 do Código Civil.

OS FUNDAMENTOS DA DIVERGÊNCIA: O que dizem os ministros que votaram a favor do proprietário?

Embora a maioria tenha decidido pela restrição, é fundamental saber que o placar foi apertado: 5 votos a 4. Quatro ministros, Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi, defenderam que o proprietário deveria ter o direito de alugar seu imóvel por plataformas digitais sem precisar de autorização em assembleia. Os principais argumentos desse grupo foram:

A locação por curtos períodos já está expressamente prevista na Lei do Inquilinato, que permite aluguéis de até 90 dias. O Judiciário não poderia criar uma restrição que a própria lei não estabelece.

A divergência decorre da conclusão que o Airbnb e o Booking são meios modernos de aproximar quem quer alugar de quem quer se hospedar, da mesma forma que antigamente se usavam anúncios em jornais ou placas na portaria. O uso de um aplicativo não teria o poder de transformar a natureza do negócio nem de converter um apartamento em hotel.

Se a convenção do condomínio não proíbe a locação por temporada, não cabe ao síndico nem ao Judiciário criar essa proibição. Para esses ministros, na ausência de regra escrita, a presunção deve sempre favorecer o proprietário e sua liberdade de usar o imóvel.

Para eles, para que seja considerada hospedagem hoteleira, a atividade exigiria serviços específicos como recepção, camareira e café da manhã. No caso do Airbnb, o que ocorre é a entrega das chaves para uso do espaço, o que, na visão da divergência, mantém o caráter residencial da locação.

O QUE O PROPRIETÁRIO AINDA PODE FAZER

Com base na decisão do STJ, o caminho para quem deseja rentabilizar o seu imóvel ficou mais estreito, mas não está totalmente fechado. Alguns caminhos possíveis:

O caminho mais seguro é o da transparência. O próprio STJ reconheceu que o condomínio pode permitir o Airbnb, desde que isso seja aprovado em assembleia por dois terços dos condôminos. Vale lembrar que até 2022 esse quórum era ainda mais exigente, demandava unanimidade. A Lei 14.405/2022 reduziu essa exigência, o que torna esse caminho mais viável do que parece. Se o seu prédio tem um perfil mais jovem ou muitos investidores, esse diálogo pode ser a solução definitiva.

A decisão do tribunal focou no modelo de exploração habitual e profissionalizada via plataformas. A locação por temporada comum, prevista na Lei do Inquilinato por até 90 dias, continua sendo um direito do proprietário. Alugar o imóvel por 30 ou 60 dias para uma mesma família, por exemplo, ainda é uma prática protegida pela lei e que não se confunde com o modelo barrado pelo STJ.

O STJ restringiu a exploração reiterada e profissionalizada, quando o apartamento vira praticamente um quarto de hotel com gente entrando e saindo toda semana. Se você aluga de forma esporádica, apenas em datas específicas como férias ou grandes eventos, sem transformar isso em um negócio profissional, existem argumentos jurídicos para sustentar que a sua situação não se enquadra na restrição imposta pelo tribunal.

O precedente vale especificamente para condomínios estritamente residenciais. Os Imóveis como: imóveis em condomínio misto, que aceita unidades comerciais e residenciais; flats e apart-hotéis, que têm regulação própria de hotelaria; e assim por diante. Nesses casos, a lógica da destinação residencial não se aplica da mesma forma, e o uso de plataformas digitais continua sendo muito mais viável juridicamente.

Cada situação deve ser analisada individualmente para identificar qual desses caminhos é o mais adequado para proteger o seu patrimônio e o seu direito de propriedade.

LACUNAS E FRAGILIDADES DO PRECEDENTE: Por que essa ainda não é a palavra final?

A decisão foi tomada por 5 votos a 4. Essa divisão mínima revela que o próprio tribunal está longe de um consenso. Como não se trata de uma jurisprudência consolidada, uma mudança na composição dos ministros pode inverter todo o entendimento em breve.

O caso não foi julgado como um recurso repetitivo. Isso significa que, embora seja uma orientação forte para todo o país, a decisão não tem efeito vinculante imediato. Juízes de instâncias inferiores ainda podem analisar as particularidades de cada processo e decidir de forma diferente se os fatos do caso concreto forem distintos do que foi julgado pelo STJ.

A vitória dos condomínios no STJ não é um cheque em branco para retaliações ou proibições absolutas sem critério. O debate continua vivo, e as lacunas deixadas pelo tribunal são, hoje, a principal ferramenta de defesa para os proprietários que desejam proteger seu patrimônio.

FECHAMENTO:

Se por um lado a coletividade ganhou força para decidir o destino do prédio, por outro, o direito de propriedade e a liberdade econômica continuam sendo pilares fundamentais do nosso sistema jurídico. O que muda agora é a regra do jogo: a liberdade de alugar, que antes era presumida no silêncio da convenção, agora precisa de autorização clara dos condôminos.

Para o proprietário e o investidor, o caminho para rentabilizar o imóvel ficou mais estreito, mas as lacunas e alternativas existentes mostram que cada situação tem suas particularidades.