Com a recente promulgação da Lei nº 14.973/24 foi criado um novo benefício fiscal para proprietários de imóveis. A lei previu a possibilidade de os contribuintes atualizarem o valor contábil dos imóveis em suas Declarações de Imposto de Renda para o valor de mercado, pagando uma alíquota reduzida de 4% em vez das tradicionais, que variam de 15% a 22,5%. Parece vantajoso, certo? Mas será que realmente é?
Sabemos que o objetivo da lei é aumentar a arrecadação tributária, estimulando que os contribuintes paguem hoje o Imposto de Renda e não apenas no momento da venda do imóvel.
Como exemplo, imaginemos um imóvel registrado na Declaração do proprietário por R$10 mil, cujo valor de mercado seja R$100 mil. Caberia uma atualização de R$90 mil e uma tributação de R$3,6 mil (4% de R$90 mil).
No entanto, o que parecia ser um benefício fiscal interessante deixa de ser quando se observa que a lei estabelece que, se os bens atualizados forem vendidos em menos de 15 anos, deverá ser apurado o ganho de capital seguindo uma fórmula definida na própria lei (art. 8).
Basicamente, com essa fórmula, considera-se o preço de venda menos o custo original do imóvel, somado ao diferencial tributado na atualização, ajustado pelo percentual proporcional ao tempo. O percentual proporcional ao tempo começa em 0% no caso da alienação em menos de 36 meses e chega até 100% em alienações após 15 anos da atualização.
Um exemplo nos ajuda a entender essa fórmula. Seguindo o mesmo caso hipotético acima, imaginemos que o imóvel foi sido vendido por R$150 mil:
(i) se o valor não for atualizado para R$100 mil hoje, mas for vendido por R$150 mil, o ganho de capital será R$140 mil (R$150 mil – R$10 mil, valor pelo qual ele está declarado) e o imposto devido será de R$21 mil (alíquota de 15%);
(ii) se o imóvel for atualizado para o valor de mercado (R$100 mil) e for vendido em menos de 3 anos, o valor de ganho de capital será exatamente o mesmo que seria se não tivesse sido feita a atualização (R$140 mil). Ou seja, além dos R$4 mil incidentes sobre a atualização, o vendedor teria que pagar mais R$21 mil no momento da venda, a título de ganho de capital.
(iii) se a alienação ocorrer após 15 anos da atualização, o imposto sobre o ganho de capital será de apenas R$7 mil, uma economia de R$14 mil no total.
Isso significa que, para se recuperar integralmente o valor do imposto de renda antecipado, deve-se esperar 15 anos sem alienar o bem.
E mesmo assim, o que se observa é que esse benefício também não compensa do ponto de vista financeiro, considerando que o valor que é adiantado hoje, se bem investido, proporciona um retorno melhor do que o valor que se consegue reduzir de ganho de capital daqui 15 anos.
Apenas para exemplificar esse ponto, seguindo o mesmo exemplo acima, se ao invés de atualizar o valor declarado do bem para o valor de mercado, o contribuinte aplicar os R$3,6 mil em um título de renda fixa que renda 13% a.a., ao final dos 15 anos o retorno líquido será superior a R$21 mil.
Ou seja, embora a lei traga uma nova alternativa, ela pode não ser a mais vantajosa em muitos casos. Aqui entra a importância de uma análise criteriosa e personalizada, feita por um especialista.
Além desse benefício, existem várias estratégias de planejamento patrimonial e tributário que podem trazer resultados mais interessantes, tanto para economizar tributos quanto para organizar o patrimônio de forma eficiente e preparar a sucessão para as próximas gerações.
Você já considerou, por exemplo, instituir uma holding familiar para proteger seu patrimônio? Ou realizar doações planejadas em vida para evitar as alíquotas maiores do ITCMD no futuro?
Ainda que o novo benefício criado pela Lei nº 14.973/24 não seja interessante para muitas pessoas, há inúmeras outras estratégias que podem ser exatamente o que você precisa. Seja para organizar seu patrimônio, maximizar economias tributárias ou planejar a sucessão de bens para as próximas gerações.
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