Comprar ou vender um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa.
Neste guia completo, você vai entender como funciona a compra e venda de imóveis no Brasil, os principais cuidados, etapas do processo e os riscos de não regularizar a propriedade.
1. Como funciona a compra e venda de imóveis
No Brasil, o processo segue três etapas essenciais:
- Compromisso de compra e venda (CCV)
- Escritura pública
- Registro no cartório de imóveis
Antes de compreender cada fase, é essencial destacar a relevância da matrícula imobiliária.
➡️ Nos termos do artigo 176, I, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), todo imóvel deve possuir uma matrícula — o “RG” do imóvel.
Se não houver matrícula, é preciso regularizar antes da negociação.
É nela que constam informações sobre o proprietário e eventuais ônus reais (hipotecas, penhoras etc.).
🔹 1.1 Compromisso de compra e venda
- É o primeiro passo formal do negócio.
- Não transfere a propriedade, mas gera efeitos jurídicos.
- Se registrado na matrícula, dá segurança ao comprador.
- Mesmo sem registro, pode ser usado contra terceiros (Súmula 239 STF e Súmula 84 STJ).
⚠️ Atenção: o famoso “contrato de gaveta” é arriscado e não recomendado.
🔹 1.2 Escritura pública
- Exigida pelo artigo 108 do Código Civil para imóveis acima de 30 salários mínimos.
- Deve ser lavrada em cartório de notas.
- Dá autenticidade à transação, mas ainda não transfere a propriedade.
🔹 1.3 Registro da escritura
- Só ocorre no cartório de registro de imóveis.
- É aqui que, de fato, o comprador se torna dono (art. 1.245 do Código Civil).
✅ Em resumo: quem não registra, não é dono!
2. Compra de imóvel na planta: incorporação x loteamento
Ao comprar na planta, é preciso diferenciar incorporação e loteamento:
- Loteamento → regulado pela Lei nº 6.766/1979, envolve a criação de infraestrutura (ruas, água, energia).
- Incorporação → regulada pela Lei nº 4.561/1964, voltada a condomínios e prédios.
Ambos podem adotar patrimônio de afetação, trazendo mais segurança ao comprador.
🔹 Direitos básicos do comprador (Lei dos Distratos – Lei nº 13.786/2018)
- Preço total, corretagem, forma de pagamento e índice de correção devem estar claros.
- Direito de arrependimento em até 7 dias após assinatura.
- Cláusulas de rescisão devem ser destacadas.
3. Financiamento imobiliário (SFH e SFI)
Devido ao alto valor dos imóveis, o financiamento é a forma mais comum de aquisição.
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação – Lei nº 4.380/1964)
- Imóveis até R$ 1,5 milhão.
- Juros até 12% ao ano.
- Possibilidade de uso do FGTS.
- Inclui o programa Minha Casa, Minha Vida.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário – Lei nº 9.514/1997)
- Sem limite de valor.
- Mais usado por investidores.
- Não permite FGTS.
- Sem limite de valor.
⚠️ Atenção: contratos não podem prever juros compostos, conforme Súmula 121 STF.
4. Alteração ou extinção do contrato
Se surgirem problemas, o contrato pode ser revisado ou até encerrado:
- Distrato (art. 472 do CC) → “descontrato”, encerrado por acordo das partes.
- Revisão contratual → extrajudicial ou judicial, se houver abusos.
- Resolução por onerosidade excessiva → quando os custos se tornam inviáveis (arts. 478 e 479 CC).
Exceção de contrato não cumprido (art. 476 CC) → suspende obrigações se a outra parte descumprir.
5. Vícios construtivos: o que fazer?
Defeitos como infiltrações, falhas elétricas ou problemas estruturais são chamados de vícios construtivos.
- Vícios aparentes → visíveis a olho nu.
- Vícios ocultos → só aparecem com o tempo ou perícia.
Direitos do comprador:
- Prazo de 90 dias para reclamar (art. 26, II, CDC).
- Pode exigir: substituição, devolução do valor ou abatimento proporcional (art. 18, §1º CDC).
- Prazo de garantia estrutural: 5 anos (art. 618 CC).
6. Leilão de imóveis: direitos do arrematante
Imóveis em leilão podem ter preços vantajosos, mas é essencial avaliar riscos:
- Ler o edital com atenção.
- Fazer due diligence (matrícula, IPTU, dívidas condominiais).
- Verificar se o imóvel está ocupado.
- Regularizar a transferência no cartório de registro de imóveis.
⚠️ Em alguns casos, será necessário ajuizar ação de imissão na posse para desocupação.
7. Cuidados na compra e venda de imóvel
Para vendedores:
- Regularizar a matrícula.
- Quitar dívidas (IPTU, condomínio).
- Elaborar contratos claros.
- Acompanhar registro da escritura pelo comprador.
Para compradores:
- Verificar matrícula e certidões negativas.
- Confirmar se vendedor é legítimo proprietário.
- Exigir cláusulas sobre vícios ocultos e rescisão.
- Registrar a escritura para garantir a propriedade.
✅ Tanto comprador quanto vendedor devem contar com assessoria jurídica imobiliária para evitar prejuízos.
Conclusão
O mercado imobiliário brasileiro exige atenção a normas legais, contratos e prazos.
A equipe do Klein Portugal Advogados está preparada para orientar compradores, vendedores, incorporadoras e construtoras em todas as etapas.
Autores: Erico, Augusto, Diana e Tiago.
Fontes: