Comprar ou vender um imóvel é uma das decisões mais importantes na vida de qualquer pessoa.
Neste guia completo, você vai entender como funciona a compra e venda de imóveis no Brasil, os principais cuidados, etapas do processo e os riscos de não regularizar a propriedade.
Como funciona a compra e venda de imóveis
No Brasil, o processo de compra e venda de imóveis segue um rito específico, estruturado em três etapas essenciais:
- Compromisso de compra e venda (CCV);
- Escritura pública;
- Registro no cartório de imóveis.
Historicamente, os bens imóveis são reconhecidamente os de maior importância. Por isso, há exigência de maior rigor e atos solenes na transferência da propriedade do imóvel.
A importância da matrícula imobiliária
Nos termos do artigo 176, I, da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), todo imóvel deve possuir uma matrícula, que constitui seu verdadeiro “RG”. Caso um imóvel ainda não possua matrícula, é necessário regularizá-lo.
A matrícula é o documento por meio do qual se verifica:
- quem é o atual proprietário;
- se existem ônus sobre o bem (hipotecas, penhoras ou restrições).
Etapa 1 — Compromisso de compra e venda (CCV)
A primeira etapa da compra e venda de um imóvel é a celebração de um compromisso de compra e venda entre comprador e vendedor.
No Brasil, é comum que apenas esse contrato seja firmado, sem que os passos subsequentes sejam realizados.
Um exemplo típico é o “contrato de gaveta”: venda de imóvel financiado por contrato particular, sem anuência do banco credor. Essa prática traz inseguranças e, portanto, não é recomendada.
O CCV não transfere a propriedade do imóvel (plano obrigacional). No entanto ele já possui alguns efeitos jurídicos significativos:
- Se registrado na matrícula, confere segurança ao comprador e garante a transferência da posse.
- Mesmo sem registro, é oponível a terceiros.
Exemplo:Caso o imóvel seja penhorado em razão de dívidas do promissário vendedor, o promissário comprador pode invocar a proteção conferida pelo compromisso de compra e venda para impedir a perda do bem, valendo-se dos embargos de terceiro.
Essa proteção é reconhecida pela Súmula 239 do STF e pela Súmula 84 do STJ, que dispensam o registro do contrato na matrícula para sua oponibilidade a terceiros.
Etapa 2 — Escritura pública
O segundo passo na compra e venda é a lavratura da escritura pública de compra e venda.
O artigo 108 do Código Civil determina que a aquisição de imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos deve ser formalizada por escritura pública, lavrada em cartório de notas.
Vale ressaltar que, embora seja um instrumento essencial para conferir autenticidade à transação, a escritura confere autenticidade mas não transfere a propriedade do bem.
Etapa 3 — Registro da escritura
“Quem não registra, não é dono!”
A última etapa, e a que efetivamente transfere a propriedade, é o registro da escritura pública na matrícula do imóvel.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil:
“Somente com o registro no cartório de registro de imóveis a transferência da propriedade se concretiza.”
Assim, sem essa formalização, o comprador não se torna juridicamente o dono do bem, permanecendo apenas com direitos obrigacionais decorrentes do compromisso de compra e venda.
1. Compra de imóvel na planta: incorporação x loteamento
A aquisição de um imóvel (terreno) para nele construir diversas unidades pode ser um investimento rentável.
Contudo, é necessário entender e avaliar qual o tipo de fracionamento mais adequado:
- Loteamento
- Incorporação
Apesar de terem semelhanças entre si, cada um possui regulamentação própria. Entenda:
Loteamento
- Regulamentado pela Lei nº 6.766/1979, que “Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano”.
- Cabe ao loteador acionar o Poder Público para instalar infraestrutura: água, luz, encanamento e asfalto.
- Pode ter dimensão semelhante à de um bairro.
- Compradores podem adquirir o terreno cru, sujeito a limites urbanísticos municipais.
Incorporação
- Regulamentada pela Lei nº 4.561/1964.
- Esta norma se refere especificamente aos condomínios que envolvam edificações (prédios ou sobrados).
- Incumbe à incorporadora:
- adquirir o terreno,
- gerenciar a construção (verificação de todas as etapas na construção do edifício).
- vender as unidades prontas aos interessados, que terão apenas que mobiliá-la.
- adquirir o terreno,
Patrimônio de afetação
Outra peculiaridade para este tipo de empreendimento é a possibilidade de as incorporadoras constituírem patrimônio de afetação:
- Previsto nos artigos 31-A e seguintes da Lei de Incorporações.
- implica na separação do patrimônio da empresa incorporadora (empreendedor) do patrimônio do empreendimento, a ser destinado especificamente para este.
- O objetivo é proporcionar maior segurança jurídica para os adquirentes, garantindo que os recursos investidos no empreendimento sejam usados exclusivamente para seus fins.
Isso evita que prejuízos da empresa afetem a obra!
Com relação aos loteamentos, houve recente alteração na Lei 6.766/79: Desde 2023, a Lei 14.620/2023 estabelece que o loteador também pode estabelecer patrimônio de afetação para o seu empreendimento.
Assim, podem ser incluídos no patrimônio de afetação do loteamento tanto os custos com edificações para preparo do terreno, como também os gastos com infraestrutura pública.
Direitos básicos dos compradores
Adquirir um imóvel na planta traz uma série de deveres estabelecidos por lei às incorporadoras (artigo 29 da Lei 4.561/64), cujo cumprimento deve ser acompanhado pelos compradores.
Com a recente Lei dos Distratos (Lei nº 13.786, de 2018), houve a uniformização das exigências legais para os compromissos de compra e venda firmados entre incorporadoras/loteadores e compradores.
Veja os principais pontos destacados por esta lei:
- Preço total e condições de pagamento devem constar do contrato.
- Forma de pagamento, vencimento das parcelas, índice de correção monetária a ser utilizado e taxas de juros (bem como o detalhamento de sua incidência e amortização) também precisam ser discriminados.
- Cláusulas de distrato e as consequências do desfazimento do contrato devem ser claras e destacadas do resto do contrato, conforme o art. 54, §4º do CDC (Código de Defesa do Consumidor)
- É parte obrigatória dos contratos de incorporação/loteamento o Direito de arrependimento em até 7 dias da assinatura do contrato, que resume-se à possibilidade de o comprador voltar atrás e encerrar o acordo sem qualquer penalidade para si (Lei dos Distratos, Lei nº 13.786/2018).
Para além das questões já mencionadas, o contrato tampouco pode deixar dúvidas quanto à entrega dos imóveis, passada a etapa de obras/loteamento.
Assim, o vendedor deverá estabelecer, de maneira visível, eventuais ônus (restrições) dos imóveis, como garantias reais do financiamento da incorporação, se for o caso.
Logicamente, também deve constar:
- Número do registro do empreendimento e da matrícula do imóvel a ser comprado, além da indicação de sua inscrição no Cartório de Imóveis Competente.
- Prazo final de entrega deve estar expresso, com consequências em caso de atraso.
Por fim, é de suma importância que o contrato preveja, de forma expressa, o prazo final para entrega do loteamento/encerramento das obras da incorporadora, bem como as eventuais consequências para atraso da conclusão.
Caso o contrato não apresente alguma das informações acima, é direito do comprador exigir sua correção em até 30 dias, ajustando os termos necessários.
Se isso não ocorrer, o comprador terá direito a rescindir o contrato por justa causa, sem qualquer prejuízo para o comprador.
Naturalmente, tais elementos podem não parecer visíveis de imediato no compromisso de compra e venda, dada a sua complexidade e extensão.
Para isso, o Klein Portugal oferece assistência jurídica de excelência na interpretação destes contratos, apontando o melhor caminho para a satisfação da vontade do comprador, seja na esfera extrajudicial ou judicial.
2. Financiamento imobiliário (SFH e programas sociais)
Considerando os altos valores envolvidos na aquisição de um imóvel, surge uma das alternativas mais procuradas pelos compradores na hora de quitar as parcelas: o financiamento imobiliário.
Essa modalidade é regulada por dois sistemas:
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) – Lei nº 9.514/1997.
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação) – Lei nº 4.380/1964.
O financiamento consiste em um empréstimo realizado por uma instituição financeira para quitar o imóvel. Após o empréstimo inicial, os compradores se comprometem a devolver o dinheiro ao longo dos anos, com juros e correção monetária diferenciados, de acordo com a instituição.
SFH
Programa de facilitação de financiamentos intermediado pelo Governo.
- Requisitos:
- não estar negativado no SERASA,
- possuir contrato com carteira assinada por pelo menos 3 anos,
- valor do imóvel até R$ 1,5 milhão.
- não estar negativado no SERASA,
O financiamento realizado dentro do SFH também pode ser realizado por bancos privados, contanto que os juros não ultrapassem a taxa de 12% ao ano.
O SFH adota como referência para os valores aportados o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), ou seja, o recursos têm como base a famosa poupança.
Embora popular, o SFH vem perdendo espaço para modalidades como o SFI ou CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Alterações recentes:
Dentre as instituições financeiras autorizadas a manejar recursos no SFH está a Caixa Econômica Federal, que passou por recentes alterações:
- Para o ano de 2025, a Taxa Referencial (TR), utilizada para calcular os juros aplicados nas linhas de créditos, sofreu aumento: o percentual pulou de 10,99% para 11,49% ao ano.
Minha Casa Minha Vida:
- Instituído pelo Governo Federal no ano de 2009.
- Possibilita o subsídio (redução de custos), por parte do Estado, de habitações para as famílias que possuírem renda mensal inferior a R$ 1,8 mil reais/mês.
- Facilitações para famílias com renda de até R$ 9 mil mensal.
- Imóveis com preço máximo de R$ 350 mil.
SFI
- Esse sistema possibilita maior liberdade de negociação entre bancos e compradores.
- Não há limite de valor do imóvel.
- Não permite uso do FGTS.
Como este sistema é amplamente utilizado por investidores, não há limite com relação ao financiamento de mais de um imóvel ao mesmo tempo.
Para além dos cenários apresentados acima, existem inúmeras possibilidades utilizadas por incorporadoras e loteadores na oferta de seus imóveis, com investimentos a serem realizados no mercado financeiro.
É preciso que os compradores se atentem à Legislação vigente para que não sejam vítimas de abusos por parte dos bancos e instituições financeiras.
Atenção: Dentre as proibições previstas no Direito, está a estipulação de juros compostos nos contratos, conforme determina a Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal (STF).
Formas de alteração/extinção do contrato de financiamento imobiliário
É possível que haja, ao longo do processo de compra e venda do imóvel na planta, assim como no financiamento imobiliário, eventuais irregularidades no contrato. Para isso, a legislação e as decisões judiciais estabelecem os caminhos para a solução deste tipo de problema.
Distrato
De maneira sucinta, o distrato pode ser definido como um “descontrato”, pois ambas as partes chegam a um acordo para que o contrato seja extinto.
- Disciplinado pelo artigo 472 do Código Civil.
- Deve ter a mesma forma do contrato que será extinto.
- No caso de compra e venda de imóvel na planta, que envolve escritura pública, o distrato também deve ser levado a Cartório para formalização.
O distrato não precisa estar calcado em irregularidades ou descumprimento contratual, pois é regido pelo princípio da autonomia da vontade das partes. Como exige concordância entre elas, não é o mais comum na prática.
Revisão contratual
Quando há possíveis irregularidades no contrato — como ausência de informações que são direitos básicos dos compradores — pode haver revisão contratual.
- A revisão consiste na alteração de termos do contrato.
- Pode ocorrer de forma extrajudicial ou judicial.
O Código Civil permite que as partes definam critérios objetivos para revisão já no próprio contrato. Contudo, se não houver concordância, cabe ação revisional para que o Judiciário decida se há cabimento e quais serão os termos.
Abusividade e revisão de juros
A legislação brasileira admite revisão de juros quando houver abusividade ou desproporcionalidade.
- Art. 51, IV, do CDC: cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são nulas.
- A ação revisional exige requisitos específicos, como previsto no art. 330, §2º do CPC: juntada das parcelas que se pretende revisar.
Por isso, é fundamental que o comprador ou vendedor lesado organize toda a documentação referente ao contrato.
Resolução por onerosidade excessiva
Se não ocorrer revisão contratual, a parte pode pedir resolução por onerosidade excessiva (arts. 478 e 479 do CC).
Essa medida extingue o contrato e deve ser aplicada apenas em situações específicas.
Outras possibilidades
Exceção de contrato não cumprido: suspende a obrigação de pagamento das parcelas caso a obra não tenha andamento adequado (art. 476 do CC).
3. Vícios construtivos: o que fazer?
O tema dos vícios construtivos é altamente relevante no que toca a compra e venda de imóveis. Isso porque, quando você compra seu imóvel, não quer lidar com defeitos, como vazamentos, infiltrações e outros danos.
De maneira resumida, um vício construtivo equivale um defeito, um problema na construção. Tais problemas geram prejuízos aos adquirentes, que devem ser compensados financeiramente. A depender do caso, o adquirente poderá ser indenizado materialmente e /ou moralmente.
Exemplos comuns
- infiltrações,
- falhas elétricas,
- problemas de pintura ou piso,
- materiais de baixa qualidade,
- encanamentos defeituosos.
Vícios ocultos e aparentes
- Vício aparente é aquele defeito do imóvel que pode ser visto a olho nu, sem a necessidade de perícias ou análises técnicas. Isto é, qualquer pessoa pode perceber que há algum problema com o imóvel.
- Vício oculto é aquele que não é visto imediatamente, podendo se revelar posteriormente, como pode ser o caso em vazamentos, ou sendo verificável apenas mediante perícia, como se dá quando é utilizado material de construção inadequado e / ou em desacordo com a oferta, causando diversos prejuízos ao comprador.
Direitos do comprador
Com a constatação de vício aparente, o comprador terá 90 dias para tomar providências a respeito (artigo 26, inciso II do Código de Defesa do Consumidor). No que se refere aos vícios ocultos, este prazo se mantém, e sua contagem se inicia após a data de constatação do dano.
- Prazo de 90 dias para reclamar de vícios aparentes ou ocultos (art. 26, II, CDC).
- Possibilita que o comprador solicite três alternativas possíveis diante do vício constatado:
- substituição do imóvel por outro de igual espécie, se possível;
- restituição da totalidade do valor que tenha sido pago;
- abatimento proporcional do preço do imóvel, com relação ao período abarcado.
- substituição do imóvel por outro de igual espécie, se possível;
Caso o comprador opte por desfazer o contrato, e pedir indenização ao Judiciário pelos danos sofridos em razão das falhas acima mencionadas, o prazo para ajuizar ação se encerra em 10 anos (STJ – AgInt no AREsp 2.214.804/PR).
Garantias legais
- Construtoras/incorporadoras têm responsabilidade de 5 anos sobre problemas estruturais (art. 618, CC).
- Vendedor que sabia dos vícios responde por perdas e danos (art. 443, CC).
Atenção de construtoras, incorporadoras e compradores
Cabe mencionar que a atenção aos vícios construtivos não se restringe aos compradores. Construtoras e incorporadoras também devem evitar que tal cenário ocorra.
Isso possibilita que:
- os direitos sejam previstos adequadamente em contrato;
- o exercício desses direitos seja regulado de forma razoável para ambas as partes;
- o serviço seja executado corretamente, evitando reclamações posteriores;
- solicitações de clientes sejam tratadas de forma adequada, prevenindo ações judiciais e prejuízos à reputação da empresa.
Princípio da boa-fé nos contratos
O artigo 422 do Código Civil estabelece o princípio da boa-fé para a criação de contratos.
Na prática, isso implica no dever de informação por parte do vendedor. A confecção de termos claros, precisos e concisos em um contrato pode evitar futuros processos judiciais.
Responsabilidade do vendedor
De acordo com o artigo 443 do Código Civil:
- o vendedor que tenha ciência prévia dos vícios ocultos ou aparentes deverá arcar com pedidos de indenização por perdas e danos;
- caso não tivesse conhecimento, sua obrigação limita-se a restituir os valores já pagos, além das despesas com a assinatura do contrato.
Recomendações aos compradores
- Analisar detidamente os contratos.
- Verificar o local do imóvel e entender seus direitos antes da compra.
- Inserir cláusula de vistoria no contrato, quando possível.
- Ficar atento a possíveis abusos que possam levar à anulação do contrato.
O auxílio prestado por uma assessoria jurídica, como a do Klein Portugal Advogados, é primordial para trazer clareza e tranquilidade aos compradores antes de fecharem o contrato; ou às imobiliárias e incorporadoras, ao elaborarem seus modelos de contrato.
Seguro-garantia obrigatório
É papel dos compradores verificar — e cobrar, se necessário — a existência de seguro-garantia.
- Esse seguro, em geral garantido por lei, cobre danos ou sinistros causados por vícios construtivos.
Em financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), a contratação do seguro é obrigatória.
4. Leilão de imóveis: direitos dos arrematantes
Imóveis podem ser adquiridos por preços extremamente vantajosos tanto em leilões judiciais quanto extrajudiciais.
Contudo, é necessário que sejam tomados alguns cuidados.
Etapas essenciais
- Análise do edital – verificar regras, condições de pagamento e penalidades:
- Investigação prévia (due diligence) – levantar riscos jurídicos e dívidas.
- Regularização e desocupação – cuidar da transferência e eventual saída de ocupantes.
1. Análise do edital
A análise do edital, combinada com o conhecimento da legislação pertinente, permite a ciência das regras do procedimento em questão.
Assim, o arrematante saberá:
- as possíveis condições de pagamento dos lances (à vista ou a prazo),
- as consequências desses lances,
- bem como as penalidades por eventual desistência ou impossibilidade de cumprir a oferta.
Esta etapa também possibilita a preparação prévia da documentação necessária para o caso de o lance ser vencedor, evitando penalidades por falta de documento.
Nesta fase, deve-se verificar se o edital prevê a entrega do imóvel livre de dívidas. Se não contemplar essa condição, o risco aumenta, pois o arrematante pode adquirir dívidas que até superem o valor do bem.
Mesmo quando o edital prevê imóvel “livre de ônus”, podem existir exceções. Por isso, a etapa seguinte torna-se ainda mais relevante.
2. Investigação prévia (due diligence)
A investigação prévia ao leilão envolve a verificação de riscos jurídicos atrelados ao imóvel, que podem desvalorizá-lo.
Inclui providências como:
- tirar certidão negativa do IPTU,
- obter e analisar a matrícula do imóvel,
- pedir declaração do síndico de quitação de débitos condominiais,
- verificar adequação do preço,
- avaliar possíveis nulidades do certame,
- averiguar se há alguém ocupando o imóvel,
- realizar busca e análise de processos judiciais em nome do proprietário que possam comprometer a aquisição.
O auxílio de profissional da área jurídica é extremamente relevante, pois não se trata apenas de providências burocráticas, mas de efetiva avaliação dos riscos.
Ter clareza sobre as controvérsias envolvendo o imóvel permite ao arrematante avaliar o nível de risco do investimento e decidir se está disposto a assumi-lo.
Também é recomendada a visita ao imóvel pelo potencial arrematante, para verificar seu estado, identificar problemas estruturais, vazamentos, condições de conservação e outros fatores que podem impactar o valor do investimento.
3. Regularização e desocupação: Após a arrematação
Uma vez arrematado o imóvel, será necessário:
- regularizar a transferência no cartório de registro de imóveis,
- pagar as custas pertinentes,
- e, se for o caso, providenciar a desocupação.
A desocupação pode ser feita de forma amigável, por exemplo:
- contato com o ocupante,
- notificação para saída,
- acordo para desocupação com prazo ajustado,
- possibilidade de vistoria do imóvel antes da entrega.
Imóvel locado
Se o imóvel estiver locado, a notificação para saída deve ocorrer em até 90 dias da arrematação (art. 8º da Lei do Inquilinato).
O inquilino tem 30 dias para sair, sendo devido o aluguel nesse período.
Leilão extrajudicial
Se a desocupação amigável não ocorrer, cabe ajuizar ação de imissão na posse.
- Prazo de até 60 dias para saída do imóvel.
- Pode ser cobrada taxa de ocupação (Lei 9.154/97).
Leilão judicial
Nesse caso, o juiz do processo que originou o leilão expedirá mandado de imissão na posse em favor do arrematante, após o prazo legal de 10 dias (art. 903, §3º do CPC).
O oficial de justiça poderá determinar a desocupação, inclusive com uso de força policial, se necessário.
Conclusão sobre leilões
A aquisição de imóveis em leilão pode sim trazer grandes lucros se feita com seriedade e cautela.
Do contrário, o arrematante despreparado pode sofrer prejuízos se não tiver os conhecimentos necessários ou uma assessoria adequada para auxiliá-lo em todas as etapas do procedimento.
Cuidados na compra e venda de imóvel
A compra e venda de imóvel pode gerar dores de cabeça se vendedores e compradores não forem diligentes.
Nesse contexto, contar com uma assessoria jurídica especializada é altamente recomendado, garantindo que a transação ocorra de forma segura e minimizando riscos futuros.
Cuidados do vendedor
- Regularizar matrícula e registros.
- Resolver pendências de herança e inventário.
- Quitar e dar baixa de ônus e financiamentos antigos.
- Exigir garantias em vendas parceladas.
- Acompanhar a transferência de titularidade.
- Prevenir problemas com vícios do imóvel.
Cuidados do comprador
- Conferir regularização do imóvel e ausência de débitos.
- Solicitar certidões negativas (IPTU, condomínio, fiscais).
- Verificar legitimidade do vendedor.
- Estruturar bem o contrato (vícios, rescisão etc.).
- Recorrer à adjudicação compulsória se necessário.
- Garantir registro da escritura na matrícula.
Cuidados para os vendedores
O primeiro ponto de atenção para o vendedor é garantir que o imóvel esteja completamente regularizado e livre de qualquer impedimento. Isso significa que a propriedade deve ter uma matrícula própria, os registros devem estar corretos, por exemplo, com a metragem real devidamente registrada.
Um erro comum ocorre quando o vendedor percebe, no momento da venda, que nunca efetuou o registro da escritura de compra e venda na matrícula do imóvel. Sem essa formalização, a transmissão correta para um novo comprador fica impossibilitada.
Caso essa situação ocorra, a regularização deve ser feita antes da venda, o que pode envolver diferentes procedimentos:
- Se a escritura pública de compra e venda ainda não tiver sido lavrada, o vendedor deve tentar contato com o antigo proprietário para providenciar essa formalização.
- Caso a escritura já tenha sido lavrada, mas não registrada, basta realizar o devido registro no cartório de imóveis.
- Nos casos mais complexos, pode ser necessária uma ação judicial, como usucapião ou adjudicação compulsória, para regularizar a propriedade.
Outro problema comum ocorre em casos de herança, quando os herdeiros recebem o imóvel, mas nunca realizam o inventário para transferi-lo formalmente para seu nome. Sem essa etapa, não podem vendê-lo legalmente.
Além disso, muitos imóveis ainda possuem ônus registrados, como financiamentos antigos já quitados, mas cuja baixa não foi formalizada na matrícula. Isso pode impedir ou dificultar a venda.
Além da regularização do imóvel, o vendedor deve se proteger ao celebrar o compromisso de compra e venda e a escritura de compra e venda.
- Como a maioria das vendas se dá por meio de pagamentos parcelados, é fundamental exigir garantias para evitar inadimplência.
- Uma pesquisa patrimonial do comprador pode ser útil para avaliar se ele terá condições de honrar os pagamentos.
- Os contratos devem ser elaborados por um especialista, garantindo cláusulas bem reguladas para minimizar riscos.
Após a assinatura do contrato e da escritura pública de compra e venda, o vendedor deve acompanhar de perto o processo de transferência de propriedade.
- É fundamental que o comprador registre o imóvel em seu nome na matrícula.
- Deve também realizar a alteração da titularidade no município para evitar futuras cobranças indevidas de IPTU, condomínio e contas de consumo, como água e luz.
Também é importante que o vendedor tenha cuidado com eventuais vícios no imóvel. A existência de defeitos ocultos pode levar à resolução do contrato e até mesmo ao pagamento de indenizações, conforme os artigos 441 e 445 do Código Civil.
Cuidados para os compradores
Os compradores devem adotar os mesmos cuidados com relação à regularização do imóvel.
Antes de efetivar a compra, é indispensável verificar se o imóvel está formalmente regularizado e se não há débitos pendentes de IPTU ou condomínio, pois essas dívidas podem ser cobradas do novo proprietário e até mesmo resultar na perda do bem.
O artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN) prevê que o adquirente assume a responsabilidade por tributos incidentes sobre o imóvel caso não exija a certidão negativa de débitos do vendedor. Portanto, essa documentação deve ser sempre solicitada antes da conclusão da compra.
Além disso, é fundamental conferir se o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel ou se possui poderes legais para vendê-lo.
A verificação de certidões negativas de débitos fiscais, ações trabalhistas e dívidas pessoais também é fundamental para evitar que terceiros questionem a venda ou exijam cobranças futuras.
Qualquer risco deve ser cuidadosamente avaliado antes de fechar o negócio.
Na parte contratual, é imprescindível que o compromisso de compra e venda esteja bem estruturado, prevendo cláusulas que tratem da descoberta de vícios ocultos, hipóteses de rescisão contratual e outros possíveis problemas.
Caso o vendedor se recuse a formalizar a escritura de compra e venda após o pagamento, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória, conforme o artigo 1.418 do Código Civil. Isso garante que o imóvel seja registrado em seu nome sem depender da assinatura do vendedor.
Por fim, após a formalização da compra, o comprador deve garantir que o registro da escritura seja efetuado na matrícula do imóvel.
Somente com essa etapa concluída é que ele se tornará o proprietário legal, evitando riscos de que dívidas do antigo dono recaiam sobre o bem.
Conclusão
Os cuidados no processo de compra e venda de um imóvel são indispensáveis para garantir a segurança do negócio.
Tanto compradores quanto vendedores devem contar com uma assessoria jurídica especializada para analisar a viabilidade da operação, identificar riscos e garantir que os contratos sejam elaborados de forma cuidadosa e personalizada para cada situação.
A prevenção e a diligência são fundamentais para assegurar que a transação ocorra sem complicações, proporcionando segurança jurídica a todas as partes envolvidas.
Autores:
Erico, Augusto, Diana e Tiago.
Fontes: