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COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: ANÁLISE JURÍDICA DA TAXA DE CORRETAGEM

É comum entre aqueles que sonham em adquirir um imóvel procurarem uma imobiliária ou um plantão de vendas, em busca de uma uma oferta atraente. Mas, você sabe quem deve arcar com os custos da taxa de corretagem?

Corretagem: a intermediação do negócio jurídico

Primeiramente, vale lembrar que, a princípio, quem efetivamente contrata o serviço autônomo de intermediação de negócio – a corretagem – é quem pretende vender o imóvel. 

Tanto é assim que o vendedor, seja ele uma imobiliária ou pessoa física, é quem entra em contato com o corretor e disponibiliza o imóvel para venda. 

Pela lógica contida no Código Civil, quem deve pagar pelo serviço é quem o contratou (incumbente); ou seja, na grande maioria dos casos, aquele que coloca sua propriedade à venda.

O vendedor do imóvel, então, é o sujeito que escolhe o corretor ou grupo de corretores que irá contratar para buscar a realização do negócio, enquanto o comprador, em geral, fica à mercê dessa escolha. 

Mesmo sendo essa a real situação, é prática corriqueira no mercado imobiliário brasileiro, paradoxalmente, que o pagamento pela corretagem seja repassado ao comprador no contrato de compra e venda.

Tal situação é ainda mais comum no regime das incorporações imobiliárias, popularmente conhecido como a “aquisição na planta”. 

Nesses casos, não é raro que a construtora ou incorporadora contrate o serviço de uma única imobiliária para intermediar a venda de todas as unidades em construção ou recentemente finalizadas. 

Ocorre que, para não ter que arcar com os custos da contratação de corretagem para tantas vendas, essas empresas tentam, muitas vezes de forma sub-reptícia, transferir a responsabilidade desse pagamento ao consumidor. 

Ou seja, o adquirente, após fechar o negócio, é surpreendido com um valor “a mais”: o valor da corretagem.

A taxa SATI

Também é transferida ao consumidor, frequentemente, a taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária), em um percentual do valor da transação, supostamente referente à prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio. 

Esses serviços, no entanto, raramente beneficiam o comprador, pois são prestados, em geral, por pessoa alinhada com os interesses do próprio vendedor.

Pacificação da matéria no STJ

Considerando o contexto acima, bem como a aplicação do Código de Defesa ao Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda em regime de incorporações imobiliárias, o Superior Tribunal de Justiça julgou essas questões, em sede de recurso repetitivo[1], isto é, de forma a vincular os demais tribunais do país ao entendimento ali veiculado.

Restou pacificado, então, o entendimento de que é permitida a transferência do pagamento da taxa de corretagem ao adquirente do imóvel; contudo, isso somente pode ser feito de maneira expressa e transparente, sendo que o comprador deve ser previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem. Apenas assim considera-se cumprido o dever das incorporadoras de prestar informação clara ao consumidor. 

Caso descumprido tal dever, cabe ao consumidor o direito de exigir o ressarcimento do valor pago a título de corretagem dentro do prazo de três anos, ou, caso ainda não tenha pago, o direito de exigir o cumprimento da oferta original, sem o valor da corretagem.

Quanto à taxa SATI, foi declarada a abusividade de sua transferência ao comprador, uma vez que se trata de serviço inerente ao contrato a ser realizado, tendo em vista os princípios da boa-fé e equidade. Ainda, apenas se achar necessário, o próprio consumidor pode contratar profissional de sua confiança para assessorá-lo nestes aspectos.

Como proceder?

O comprador de imóveis deve estar atento quando da realização de negócios deste gênero, especialmente considerando o alto valor dessas transações e a ocorrência de diversas práticas abusivas no mercado imobiliário, sendo recomendável a contratação do profissional de direito para haver possibilidade de uma negociação mais paritária, quanto aos termos gerais do contrato.

Ainda que tal contratação não ocorra, o comprador poderá negociar nos termos acima apontados, verificando quem realizará o pagamento da taxa de corretagem, assim como demais despesas acessórias do contrato de compra e venda, visando a não onerar mais que o esperado.

Escrito e Publicado por:

Diana Fernandes trabalha com Direito Contratual e Societário, advogada formada pela UFPR. Especialista em direito corporativo (PUC-PR). Legum Legis Master em direito civil e processual civil (FGV).

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