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O condomínio residencial pode proibir a locação via aplicativos?

O aumento da demanda por locação via aplicativos, como o AirBnb, fez com que as regras dos condomínios residenciais fossem questionadas.

Dessa forma, passou a ser necessário definir se a locação de temporada e por meio de plataformas digitais pode ser proibida. 

O STJ já definiu que determinadas normas, ainda que previstas em convenção, caracterizam abuso de direito do condomínio ao limitar sobremaneira o direito de propriedade dos condôminos. 

Foi assim que se definiu que o condomínio não pode proibir a criação de animais dentro dos apartamentos (RESP 1783076). 

Outro exemplo foi o reconhecimento da ilegalidade da norma que veda ao condômino inadimplente de frequentar as áreas comuns, entendendo ser abuso de direito na regra restritiva (RESP 1699022). 

Locação via aplicativos em condomínios residenciais

No caso das locações via aplicativos, o STJ já julgou dois casos, em favor da proibição. 

O primeiro (RESP  1819075) foi bastante específico: tratava de situação em que eram locados vários cômodos de uma mesma unidade autônoma para várias pessoas, sendo oferecidos serviços concomitantemente (internet e lavanderia).

Por isso, entendeu-se que a atividade se assemelhava à hospedagem e desnaturava a finalidade residencial do condomínio. 

No segundo caso (RESP 1884483), julgado em dezembro de 2021, entendeu-se que as locações de curto e curtíssimo prazo não são compatíveis com condomínios que contêm em sua convenção a finalidade “exclusivamente residencial”. 

Ou seja, sequer seria necessário incluir na convenção a vedação ao AirBnb, bastando constar a finalidade residencial para que fosse impedida pelo condomínio a locação por temporada (prazo inferior a 90 dias) via plataformas digitais. 

Houve divergências entre os membros do quórum, sendo apontada a necessidade de aprovação da proibição por 2/3 dos condôminos (a qual parecia existir no caso concreto).

O cenário ainda é incerto, não tendo sido encerrados definitivamente nenhum dos dois casos, mas já ficando evidente a insegurança causada àqueles que pretendem investir no mercado imobiliário para locações de temporada. 

Qual é a melhor solução para as partes?

Os julgados apontados acima deixam espaço para discussão sobre se a proibição generalizada e sem critérios seria lícita quando não causar incômodo, insegurança e ou desrespeito às normas de convivência. 

Seria apenas a locação pelas plataformas digitais que poderia ser vedada ou qualquer locação por temporada (de até 90 dias)? 

E o que dizer das áreas turísticas, com condomínios em que este tipo de locação é costumeira? 

Por ora, é recomendável a análise caso a caso, buscando respeitar a propriedade dos condôminos, mas, ao mesmo tempo, resguardar o bem-estar comum. 

Vale mencionar que há espaço para soluções criativas, e que há outros meios, que não a proibição generalizada das locações por temporada, de coibir o mau uso desta modalidade de locação, como, por exemplo, as advertências formais e multas ao proprietário antes de buscar medidas mais drásticas.

Escrito e Publicado por:

Diana Fernandes atua no setor de Direito Contratual e Societário do Klein Portugal. É advogada formada pela UFPR, especialista em Direito Corporativo (PUC-PR) e Legum Legis Master em direito civil e processual civil (FGV).

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